«Willst du Sorgen, musst du bauen.» Das alte Sprichwort hat auch heute noch einen wahren Kern, denn die Komplexität beim Bauen ist grösser denn je. Und vor allem beim Bauen ausserhalb von Bauzonen, also auch in der Landwirtschaft, sind die Herausforderungen gross. Mit einer guten und vor allem frühzeitigen Planung lassen sich viele Enttäuschungen und Überraschungen vermeiden. Über Vorgehensweise und Tipps bei Bauprojekten orientierte im April an einem sehr gut besuchten Weiterbildungsabend der Junglandwirte Zentralschweiz der Bauberater Kaspar Widmer aus Weggis.[IMG 2]

Zeit nehmen für Planung

Sein wichtigster Tipp: «Nehmt euch Zeit zum Planen.» Denn je weiter fortgeschritten ein Projekt, desto mehr Finanzbedarf benötigt es und desto weniger können aber die Kosten beeinflusst werden.

Dass es gerade beim Bauen ausserhalb von Bauzonen so viele Diskussionen gibt, hängt damit zusammen, dass Boden eben ein beschränktes Gut ist, jeder Bau ein Prototyp ist, Bauprojekte langfristig und teuer sind, das Bauen vielen Regelungen untersteht und eben die Interessen sehr unterschiedlich sind.

Ausnahmen ausserhalb Bauzonen

Er erinnerte daran, dass heute 37 Prozent aller Siedlungsflächen und 19 Prozent aller Gebäude ausserhalb von Bauzonen liegen. Das führe eben zu Konflikten, weil das Raumplanungsgesetz einen haushälterischen Umgang mit dem Boden und die Trennung von Bau- und Nichtbaugebiet vorsehe. Ausnahmen gibt es gemäss Gesetz für standortgebundene Bauten und Anlagen, nichtlandwirtschaftliche Nebenbetriebe und altrechtliche Bauten mit Besitzstandsgarantie. Die Regelungen beim Bauen ausserhalb von Bauzonen seien sehr komplex, trotz Bundesrecht gebe es kantonale Unterschiede beim Vollzug. Zudem würden die Kantone ihren Spielraum je nach Standortbedürfnissen unterschiedlich ausnutzen, und Gerichtsurteile beeinflussten und veränderten den Vollzug dauernd, erklärte Widmer.

Machbarkeit prüfen

Deshalb sollten vor dem eigentlichen Start eines Bauprojekts unbedingt die (unterschiedlichen) Planungshilfen und Wegleitungen der Kantone zum Bauen ausserhalb von Bauzonen konsultiert und allenfalls mit neutralen Beratern Vorabklärungen zur Machbarkeit gemacht werden. «Klärt rechtzeitig die Baubewilligungsfähigkeit ab!» Widmer wies darauf hin, dass Baubewilligungen den Vorteil haben, dass die Besitzstandsgarantie und der Werterhalt gesichert sind und der Bau versicherbar ist. Nachteilig seien die aufwendigen Verfahren mit Interessensabwägung und die vielen Einschränkungen. Er erinnerte daran, dass auch Nutzungsänderungen eine Bewilligung erfordern, so, wenn beispielsweise Remisen zu Partyräumen oder extern vermieteten Lagerräumen umgenutzt werden.

Altlasten bereinigen

In der Vergangenheit widerrechtlich erstellte Bauten und Anlagen oder Umnutzungen könnten bei aktuellen Bauprojekten zum Stolperstein werden, mahnte Widmer. Eine nachträgliche Baubewilligung könne nur erteilt werden, wenn die Situation nach aktuellem Recht bewilligungsfähig sei. Andernfalls müsse mit Nutzungsverboten oder Abbruchverfügungen gerechnet werden.

«Nehmt euch genügend Zeit zum Planen.»

Der wichtigste Tipp von Bauherrenberater Kaspar Widmer

Finanzen sichern

Bei der Finanzierung riet Widmer, immer mit 10 Prozent Reserven zu kalkulieren und in jeder Projektphase genügend Liquidität zu sichern.

Die goldene Regel bei Bauprojekten in der Landwirtschaft laute: mindestens 20 bis 40 Prozent Eigenkapital. Und die Tragbarkeit müsse bei 5 Prozent Verzinsung des Fremdkapitals und 1 Prozent Unterhalt gegeben sein. Wenn die Mittel nicht reichen, soll weniger gebaut, die Materialisierung angepasst, weniger Bauvolumen realisiert, oder im Extremfall eben nicht gebaut werden.

Mehrere Offerten einholen

Bei der Ausschreibung der Aufträge an Unternehmen soll die Bestellung klar definiert werden. Und das Projekt ist klar zu organisieren: Wer entscheidet wann was?

Widmer riet, bei grösseren Vergaben über 20 000 Franken immer drei Offerten einzuholen, Unternehmervarianten und die Bonität der Bauhandwerker zu prüfen. Bei allen Kauf- und Werkverträgen ist der Einbezug von SIA 118 (Abschluss, Inhalt, Abwicklung der Arbeiten, Mängelrüge usw.) zu vermerken, ansonsten gelte OR Art. 363 ff. Wichtig ist der Versicherungsschutz: Mit dem Versicherungsberater ist der Bedarf für Bauzeitversicherung, Bauherrenhaftpflichtversicherung, Bauwesenversicherung und Bauplatzversicherung zu klären.

Ausführung überwachen

Bauherren sollten den Projektverlauf nach dem Baustart durch einen regelmässigen Jour fixe koordinieren. Mängel bei Arbeiten sind sofort zu rügen und eine Lösung zu verlangen. Termine und Kosten sind möglichst im Griff zu halten und Abweichungen mit Terminplan und Kostenvoranschlag abzugleichen.

Wenn Bauherren Eigenleistungen erbringen wollen, sind die Unfallversicherungen, die Garantien und der Baufortschritt zu klären. «Es bringt nichts, wenn Landwirte mitarbeiten wollen, aber eigentlich gar keine Zeit haben und so den Bau nur verzögern und so gar verteuern», mahnte Widmer.

Er warnte auch vor den Konsequenzen bei Projektänderungen gegenüber den baubewilligten Plänen. Die können bei späteren Baubewilligungsverfahren zu Problemen führen. Deshalb sind vor Anpassungen Bauabänderungsbewilligungen einzuholen. Und die Mehrkosten dürfen nicht den Reserven für Unvorhergesehenes belastet werden, sondern müssen im Kreditrahmen bleiben.

Bauqualität prüfen

Nach Abschluss des Bauprojekts laufen die Garantien nach der Abnahme der Bauteile nach Qualität, Ausmass und Vollständigkeit gemäss schriftlichem Abnahmeprotokoll. Ohne solche gelten die Arbeiten der Unternehmer nach einem Monat als stillschweigend genehmigt.

Sichtbare Mängel sind sofort zu beheben. Für verdeckte Mängel liegt die Beweislast bis zwei Jahre Garantie beim Unternehmer, danach bis fünf Jahre Garantie beim Bauherrn. Bei verschwiegenen Mängeln liegt die Beweislast bis zehn Jahre Garantie beim Bauherrn.

Abschliessend riet Widmer, alle Unterlagen zu einem Bauprojekt so lange aufzubewahren, wie das Bauwerk besteht. «Das ist im Falle einer Versicherung oder bei Veräusserung oder Hofübergaben vorteilhaft.»

Empfehlungen für Bauprojekte

Frühzeitig und intensiv Vorab­klärungen machen
Finanzierung sicher stellenBauen gemäss Bewilligung, gilt auch bei Projektänderungen
Bauausführung beobachten und Mängel sofort rügen
Abnahmen einfordern und ­Garantien gewährleisten lassen
Politisch Einfluss nehmen auf die Raumplanung

Quelle: www.kaspar-widmer.ch